Возможно ли получить ипотеку на долю в квартире: комментарии эксперта по недвижимости

Покупка квартиры — дело затратное. Не каждый может позволить себе не то, чтобы накопить на дорогостоящий объект недвижимости, но даже потянуть ежемесячные выплаты по ипотеке. Кроме того, банк может отказать в кредите, посчитав доход заемщика недостаточным. В такой ситуации многие задумываются о покупке доли в квартире в ипотеку.

К тому же, перед такой необходимостью часто встают люди, имеющие намерение выкупить оставшуюся долю в уже имеющемся жилье у родственников. Охотно ли банки идут на подобного рода сделки? И вообще, можно ли купить долю в ипотеку и что для этого требуется? Обо всех тонкостям процесса читателям ФАН рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента крупной федеральной компании Татьяна Решетникова . Можно ли купить долю в ипотеку? Требуется ли согласие остальных жильцов? «Наиболее распространенным вариантом покупки части недвижимости является выкуп последней доли. В этом случае часть квартиры уже принадлежит семье, и после покупки вся недвижимость становится собственностью и идет в залог банку целиком. Если нужно выкупить одну из долей в ипотеку и при этом все равно остаются сособственники, то это возможно только при их согласии на передачу в залог всего объекта банку. Сособственники при этом будут являться залогодателями в данной сделке», — объясняет эксперт. Также необходимо помнить о преимущественном праве покупки. Это означает, что если один из сособственников планирует продать свою долю, то в первую очередь он должен предложить ее выкупить остальным сособственникам и получить от них официальный отказ или выждать 30 дней после письменного уведомления сособственников. При этом важно, чтобы цена выкупа доли для них была не выше, чем для иных покупателей. Можно ли использовать маткапитал для покупки доли в ипотеку? Государственная программа материнского капитала, призванная улучшить демографическую ситуацию в стране, действует на территории России с 2007 года. За это время субсидия помогла обзавестись собственным жильем тысячам семей и стала хорошим стимулом для продолжения рода, как и было запланировано. Изначально материнский капитал полагался семьям, в которых воспитывается два и более рожденных или усыновленных детей. Закон несколько раз подвергался изменениям, а сумма выплат индексировалась. На сегодняшний день она составляет 616 617 рублей, а заветный сертификат можно получить и за первенца, если малыш появился в семье после 1 января 2020 года. Кроме того, действие программы продлено до 2026 года. Потратить маткапитал по своему усмотрению не получится — существует строгий перечень целей для его использования, среди которых улучшение жилищных условий, образование детей, формирование накопительной части будущей пенсии мамы, приобретение товаров и услуг, необходимых для социальной реабилитации ребенка-инвалида, а также получение ежемесячного пособия на детей до трех лет. Самым популярным способом использования сертификата был и остается первый пункт из списка, то есть приобретение недвижимости. Порой это является единственным способом для молодой семьи обрести, наконец, свой угол. Несмотря на то, что размер материнского капитала увеличивается от года к году и является хорошим подспорьем, полученной суммы чаще всего не хватает для приобретения полноценного жилья. Это приводит к тому, что зачастую молодые семьи задумываются о том, чтобы выкупить последнюю долю в квартире, например, у собственных родителей, чтобы стать единоличными владельцами жилья. Закон допускает подобные действия. «Материнский капитал можно использовать на выкуп последней доли в квартире. Но при этом, по требованиям программы, жилое помещение целиком должно стать собственностью семьи. Если доля выкупается у родственника, то Пенсионный фонд РФ потребует предоставить подтверждение наличия у родственника-продавца иного жилого помещения», — объясняет Татьяна Решетникова. Примерный порядок действий желающего купить долю в ипотеку Алгоритм будет выглядеть приблизительно следующим образом: 1.    Первым делом следует оценить всю квартиру целиком (хотя бы экспертно, с риэлтором), чтобы не заплатить за покупаемую долю больше, чем она стоит на самом деле. 2.    Затем необходимо рассмотреть условия кредитования банков, позволяющих выкупить долю, и выбрать наиболее подходящие под ваши задачи. Специалисты советуют как следует взвесить все «за» и «против» в том, что касается решения купить именно долю, и сравнить его с условиями при покупке новой квартиры — зачастую можно найти более выгодные и привлекательные предложения, например, на первичном рынке. 3.    Следующим шагом совместно со своим экспертом по недвижимости или посредствам онлайн-ипотеки нужно сформировать и подать заявку в разные банки для выбора наиболее выгодной программы. Как правило, подаются заявки во все банки, под условия которых подходит заемщик, и после этого проводится оценка целесообразности полученных предложений для клиента, в том числе в части дополнительных условий по страхованию приобретаемого имущества и заемщика. Охотно ли банки выдают ипотеку на долю? Этим вопросом задаются многие заемщики, которые опасаются получить отказ от финансовых организаций. Татьяна Решетникова спешит успокоить сомневающихся, что для банков, имеющих ипотечную программу с возможностью покупки доли, не будет каких-либо особенностей при рассмотрении заявки и проведении сделки. «Единственное, что может смутить банк — это случай, когда размер или стоимость выкупаемой доли значительно меньше или дешевле всей квартиры. Так, стоимость доли должна быть не менее 300 или 500 тысяч рублей, а в некоторых банках она должна составлять не менее одной пятой от общей стоимости приобретаемого объекта», — объясняет эксперт. Такая позиция кредитора обуславливается тем, что небольшие суммы ипотеки могут не окупить затрат банка на проведение ипотечной сделки, и в этом случае организация может предложить потребительский кредит. Если даже стоимость доли в квартире высока и равняется, например, 1 миллиону рублей, но от стоимости всего залога эта сумма составляет менее одной пятой (меньше 20%), то у банка возникают риски связанные с усложнением продажи залогового объекта в случае недобросовестной оплаты заемщиком по кредиту. «По закону установлены соотношения, при которых допускается реализация ипотечной квартиры — ведь неразумно требовать продажи квартиры стоимостью 10 миллионов рублей при задолженности перед банком в 10 тысяч», — говорит Решетникова. Дополнения от эксперта «Продавая только часть квартиры, денег можно будет выручить меньше примерно на 30% от варианта, когда продается вся квартира целиком, и доход делится между собственниками пропорционально размеру их доли. Но даже если покупатель готов выкупить долю без дисконта по цене, то все равно есть сложности. Например, квартира стоимостью 2 миллиона рублей досталась двум братьям по наследству. При доверительных отношениях, финансовых возможностях, заинтересованности в объекте один брат может выкупить у другого половину в ипотеку. В одних банках имеющаяся доля будет являться первоначальным взносом, в других нужно будет внести первоначальный взнос исходя из стоимости договора. Важно! Нужно учитывать, что ипотечные сделки между родственниками допускают не все банки. Если банки, с нужными параметрами не одобряют заявку, то можно воспользоваться следующей схемой: доля дарится, затем под залог уже целой квартиры оформляется нецелевой кредит — та же ипотека, но с чуть более высокими ставками. Еще более сложные ситуации возникают при желании выкупить долю в ипотечной квартире у бывшего супруга. Чаще проще продать квартиру, даже ипотечную, поделить вырученные деньги и купить новое жилье», — предупреждает Решетникова.